Il ricavo lordo di una casa in affitto breve è una moltiplicazione sola: tariffa media a notte per numero di notti vendute. Tutto il resto — la scelta dei portali, le foto, il tipo di ospiti — serve a spostare uno di quei due numeri. Il problema è che quasi nessuno li stima nel modo giusto, e il risultato è che le previsioni di guadagno che circolano sono ottimistiche di un terzo.
Qui c’è il calcolo per intero: come si stimano i due numeri, cosa toglie il lordo, e come si fa il confronto onesto con l’affitto tradizionale.
Il primo numero: la tariffa media
Non è il prezzo di listino di agosto. È la media pesata di tutte le notti che vendi, comprese quelle di novembre a tariffa bassa, i weekend lunghi scontati e i soggiorni con sconto settimanale.
Su un immobile che a Ferragosto fa 200 euro a notte, la media annua realistica sta spesso fra 110 e 140. Chi progetta il rendimento sulla tariffa di alta stagione sbaglia il conto dall’inizio.
Il secondo numero: le notti vendute
Qui si annida l’errore più costoso. L’occupazione va calcolata sui giorni in cui la casa è effettivamente in vendita, non sui 365 dell’anno.
Una casa a Bormio messa a disposizione da dicembre a marzo e da giugno a settembre è in vendita circa 240 giorni. Un’occupazione del 58% su quel periodo sono circa 139 notti. La stessa percentuale letta su 365 giorni ne farebbe 212: cinquanta per cento in più di ricavo, sulla carta.
Quando qualcuno ti dice “occupazione al 60%”, la prima domanda è: su quale denominatore.
Vanno tolte anche le notti che tieni per te. Due settimane d’agosto per la famiglia in una casa al mare non sono un dettaglio: sono le notti più care dell’anno.
Cosa toglie il lordo
Un esempio aritmetico, con numeri tondi scelti per mostrare le proporzioni. Non sono stime di mercato: sostituisci i tuoi.
Bilocale, tariffa media 120 €, 150 notti vendute: 18.000 € lordi.
| Voce | Esempio | Note |
|---|---|---|
| Ricavo lordo | 18.000 € | 120 € × 150 notti |
| Commissioni portali | −1.400 € | fra il 3% e il 18% secondo portale e modello |
| Pulizie e biancheria | −1.800 € | spesso ribaltate sull’ospite, non sempre per intero |
| Utenze e consumabili | −1.500 € | in affitto breve le paga il proprietario |
| Manutenzione e piccole sostituzioni | −700 € | l’usura è più veloce che nel lungo termine |
| Compenso del gestore, se c’è | −2.700 € | 15% in questo esempio |
| Margine prima delle imposte | 9.900 € | |
| Cedolare secca 21% sul lordo | −3.780 € | si calcola su 18.000, non su 9.900 |
| Netto | 6.120 € | 34% del lordo |
Numeri di esempio, non dati di mercato.
Due cose da notare, perché sono quelle che ribaltano le previsioni.
L’imposta si calcola sul lordo. Con la cedolare secca non deduci niente: né pulizie, né commissioni, né la caldaia. Il 21% morde su 18.000, non su quello che ti resta in mano. È la ragione per cui il rapporto fra lordo e netto in affitto breve è meno favorevole di quanto sembri.
Il gestore non è un costo aggiuntivo puro. Se gestisci da solo, quel 15% resta in tasca ma ci metti il tuo tempo, e quasi sempre vendi a tariffe medie più basse perché non muovi i prezzi ogni settimana. Il conto vero è fra il netto con gestore e il netto senza, non fra il netto e il compenso. Lo abbiamo sviluppato in gestione in proprio o professionale.
Come ordine di grandezza: dal lordo al margine prima delle imposte resta in genere fra il 55% e il 70%, secondo quanto pesano pulizie e utenze e se c’è un gestore.
Il confronto con il 4+4, fatto bene
L’errore classico è mettere a confronto il lordo dell’affitto breve con il canone del contratto tradizionale. Sono due grandezze diverse: nel 4+4 le utenze le paga l’inquilino, non ci sono pulizie, non ci sono commissioni.
Il confronto corretto è fra il netto dell’affitto breve e il canone annuo netto del 4+4.
Prendi il canone mensile che ti offrono, moltiplicalo per dodici, togli l’imposta. E ricorda che con un contratto a canone concordato, nei comuni in cui è previsto, la cedolare scende al 10%: dieci punti in meno del 21% dell’affitto breve.
Poi ci sono le voci che non stanno in nessuna tabella e che decidono lo stesso:
| Affitto breve | 4+4 | |
|---|---|---|
| Incasso | Variabile, stagionale | Fisso e prevedibile |
| Utenze | A carico tuo | A carico dell’inquilino |
| Uso personale della casa | Sì, quando vuoi | No, per anni |
| Rischio | Sfitto e stagione debole | Morosità e tempi di rilascio |
| Usura | Alta, rotazione continua | Bassa |
| Tempo richiesto | Molto, o un gestore | Quasi zero |
| Imposta | Cedolare 21% o 26% sul lordo | Cedolare 21%, o 10% a canone concordato |
| Uscita | Immediata | Vincolata alla durata del contratto |
La riga che nella pratica decide più spesso è la terza. Molti proprietari scelgono l’affitto breve non perché renda di più, ma perché è l’unica formula che lascia la casa disponibile per sé. Se quella riga non ti interessa, e la casa è in una zona a domanda turistica debole, il 4+4 è spesso la scelta più sensata: lo diciamo anche ai proprietari che ci chiamano.
Cosa sposta davvero il risultato
A parità di immobile, fra una gestione mediocre e una buona la differenza sta quasi tutta in due punti.
Il prezzo nelle spalle di stagione. Alta stagione e ponti si vendono da soli. Il margine si fa in ottobre, a marzo, nelle settimane deboli: lì il prezzo va mosso di continuo, e una tariffa ferma vuol dire notti invendute che nessuna foto recupera.
La durata minima del soggiorno. Alzarla protegge dalle notti sparse e riduce le pulizie; abbassarla riempie i buchi infrasettimanali. Deve cambiare durante l’anno, non essere decisa una volta e dimenticata.
Tutto il resto — quanti portali, che tipo di foto, il testo dell’annuncio — conta, ma conta meno di questi due.
I numeri delle nostre zone
Queste sono le nostre stime di lavoro, ricavate dal portafoglio che gestiamo. Sono stime, non dati di mercato certificati: le pubblichiamo con l’etichetta che meritano.
| Zona | Tariffa media | Occupazione | Bilocale, lordo/anno |
|---|---|---|---|
| Lago di Como e Brianza | 145 € | 63% | 18.000–24.000 € |
| Alta Valtellina | 130 € | 58% | 14.000–19.000 € |
| Gallura | 160 € | 45% | 12.000–17.000 € |
| Aprica | 105 € | 48% | 10.000–14.000 € |
| Valsassina | 100 € | 44% | 9.000–13.000 € |
| Isola d’Elba | 140 € | 40% | 11.000–15.000 € |
Fonte: stima di lavoro A&F Real Estate su portafoglio interno, aggiornata al 31 luglio 2026. Le occupazioni sono misurate sui giorni di effettiva messa in vendita, che nelle località a stagione singola sono molto meno di 365.
Il dettaglio per zona è in quanto rende una casa sul Lago di Como e quanto rende una casa in Alta Valtellina.
Come ottenere un numero sul tuo immobile
Una stima seria ha bisogno di quattro cose: dove si trova esattamente la casa, quanti ospiti dorme, in che stato è, e quante settimane vuoi tenerti. Senza queste, qualunque cifra è un numero preso da una media nazionale che non descrive nessuna casa vera.
Veniamo a vederla e ti diamo il numero con i dati della tua zona, comprese le voci di costo: la consulenza è gratuita e non impegna a niente. Se dai conti risulta che il 4+4 rende di più, te lo diciamo.