Sul Lago di Como e in Brianza gestiamo otto case, fra Como, Cernobbio, Albavilla, Lipomo, Tavernerio e Barni. La nostra stima di lavoro indica una tariffa media di 145 euro e un’occupazione del 63%: è l’occupazione più alta fra tutte le zone che gestiamo, e non per caso.
Il Lago di Como ha una caratteristica che le località di montagna e di mare non hanno: la domanda turistica internazionale da aprile a ottobre si somma a una domanda cittadina e di lavoro che non si ferma d’inverno.
| Tipo di immobile | Lordo indicativo all’anno |
|---|---|
| Monolocale | 13.000–17.000 € |
| Bilocale | 18.000–24.000 € |
| Trilocale | 24.000–31.000 € |
Tariffa media della zona 145 €, occupazione 63%. Fonte: stima di lavoro A&F Real Estate su portafoglio interno, aggiornata al 31 luglio 2026. L’occupazione è misurata sui giorni di effettiva messa in vendita, non su 365.
Perché l’occupazione qui è più alta
Tre domande diverse che si sovrappongono sullo stesso calendario.
Il turismo internazionale, da aprile a ottobre, che cerca il lago e usa Como come base. È la componente che fa le tariffe alte dei mesi centrali.
Como città, che aggiunge lavoro, fiere, visite brevi e passaggio verso la Svizzera. Sono soggiorni corti, spesso infrasettimanali, e riempiono esattamente i buchi che il turismo lascia.
Il fine settimana milanese, tutto l’anno. Un’ora d’auto o un’ora di treno: è un bacino che si muove anche a novembre, per due notti.
Il risultato è un calendario meno bucato di quello di una località a stagione unica. Il rovescio: le tariffe di picco sono più basse di quelle che si vedono a Ferragosto in Gallura, perché qui non c’è un momento dell’anno in cui la domanda schiaccia l’offerta.
Lungolago o entroterra
È la domanda che ci fanno più spesso, e la risposta non è quella che ci si aspetta.
Sul lungolago — Cernobbio, Blevio, la sponda verso Bellagio — le tariffe sono più alte e la domanda internazionale arriva da sola. Ma il prezzo d’acquisto al metro quadro è di un altro ordine di grandezza, e il rendimento sul capitale investito non segue la tariffa nella stessa proporzione.
Nell’entroterra fra Albavilla, Tavernerio, Lipomo e il Triangolo Lariano succede una cosa interessante: la tariffa scende meno di quanto scenda il prezzo d’acquisto. Chi prenota qui è chi vuole il lago a un prezzo ragionevole, ha l’auto e accetta dieci o quindici minuti di strada. È una domanda meno spettacolare e molto più costante.
Cinque delle nostre otto case stanno in questa fascia, e non è una scelta di ripiego.
Vale la pena dire anche il contrario: nell’entroterra la casa deve avere un motivo. Parcheggio, uno spazio esterno, buoni collegamenti o una vista che giustifichi la posizione. Un bilocale anonimo a dodici minuti dal lago, senza nessuno di questi, compete solo sul prezzo.
Cosa serve per affittare in provincia di Como
Il CIN nazionale e il CIR regionale lombardo, entrambi da indicare negli annunci. La procedura è in come si richiede il CIN.
I requisiti di sicurezza da autocertificare per il CIN: estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e di monossido.
L’imposta di soggiorno. A Como la riscuote chi ospita, rilasciando ricevuta all’ospite, e la riversa al Comune entro 15 giorni dalla fine di ogni mese. Ogni Comune della provincia ha però il proprio regolamento: Cernobbio, Albavilla e Tavernerio non applicano automaticamente le stesse regole del capoluogo. Va verificato Comune per Comune.
La comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, e i flussi statistici regionali.
Il quadro fiscale nazionale, con la cedolare al 21% e 26% e la soglia dei due immobili dal 2026, è in normativa affitti brevi 2026.
Cosa sposta il rendimento, qui
I soggiorni brevi infrasettimanali. Chi rifiuta le due notti perde la componente business e quella milanese, che sono metà della ragione per cui l’occupazione qui è alta. Il costo è una pulizia in più: va messo nel conto e spesso conviene comunque.
Il parcheggio. Nel centro di Como è la prima cosa che gli ospiti chiedono e la prima che finisce nelle recensioni negative quando manca. Nell’entroterra è un prerequisito.
Le spalle di stagione. Aprile, maggio e ottobre sono mesi pieni per il turismo internazionale sul lago, ma solo a un prezzo che li rende scelti rispetto a giugno. Sono le settimane in cui una tariffa ferma costa di più.
Il check-in flessibile. Molti ospiti internazionali arrivano da Malpensa o da Milano a orari che non sono le quattro del pomeriggio. Un accesso autonomo ben spiegato vale, in prenotazioni, più di quasi qualunque intervento sull’arredo.
Se hai una casa in zona
Gestiamo otto case fra il lago e la Brianza, e la nostra sede è ad Albese con Cassano: siamo a pochi minuti dalla maggior parte degli immobili di cui parliamo. I numeri qui sopra vengono dai calendari che teniamo aperti noi, non da una media nazionale.
Se vuoi sapere quanto può incassare la tua casa, con le voci di costo accanto e gli adempimenti del tuo Comune, veniamo a vederla: la consulenza è gratuita. Se dai conti risulta che un contratto tradizionale rende di più, te lo diciamo.
Il metodo con cui si costruisce una stima è in quanto rende un affitto breve; il confronto con la gestione in proprio è in gestire da soli o affidarsi a un gestore.