Un property manager per affitti brevi costa, in Italia, indicativamente fra il 15% e il 30% del fatturato; la fascia tipica del servizio chiavi in mano sta fra il 20% e il 28%, mentre le formule di sola gestione online, che lasciano al proprietario pulizie e ospiti, costano meno e si collocano intorno al 10-15%.
Detta così sembra una decisione semplice: quella percentuale è denaro che potresti tenerti. Il conto però non si fa fra il tuo incasso di oggi e la commissione. Si fa fra due scenari completi, e nel primo c’è una voce che quasi nessuno mette in conto.
Il confronto corretto
La domanda giusta non è “quanto mi costa il gestore”, è “quanto mi resta in mano nei due casi”.
Chi gestisce da solo, nella pratica, vende quasi sempre a una tariffa media più bassa. Non per incapacità: perché muovere i prezzi richiede di guardare il calendario ogni settimana, sapere cosa fanno le case comparabili, alzare quando la domanda tira e abbassare in tempo quando non tira. Una tariffa impostata a inizio stagione e lasciata lì produce due effetti insieme: notti invendute nelle settimane deboli e notti vendute sotto prezzo nelle settimane forti.
Un esempio aritmetico, con numeri tondi scelti per mostrare la struttura del ragionamento. Non sono stime di mercato.
| In proprio | Con gestore | |
|---|---|---|
| Tariffa media | 105 € | 120 € |
| Notti vendute | 135 | 150 |
| Ricavo lordo | 14.175 € | 18.000 € |
| Commissione gestore (15%) | — | −2.700 € |
| Costi operativi | −3.500 € | −3.500 € |
| Prima delle imposte | 10.675 € | 11.800 € |
| Il tuo tempo | circa 120 ore l’anno | quasi zero |
Numeri di esempio, non dati di mercato.
Il punto dell’esempio non è che il gestore vinca sempre: è che le due colonne differiscono in tre righe, non in una. Se nel tuo caso la differenza di tariffa e di occupazione è piccola, la colonna di sinistra vince e non c’è motivo di delegare. Se è grande, la commissione si ripaga da sola. La sola cosa che non si può fare è confrontare la commissione con zero.
E c’è l’ultima riga. Centoventi ore l’anno sono due ore e mezza a settimana, tutte le settimane, comprese quelle in cui sei in vacanza tu.
Cosa dovrebbe comprendere la percentuale
Questa è la parte in cui le offerte si assomigliano tutte nella presentazione e differiscono molto nella sostanza. Un servizio completo comprende in genere:
- fotografie e testo dell’annuncio;
- pubblicazione e sincronizzazione dei calendari su più portali;
- gestione dinamica dei prezzi, cioè la voce che genera la differenza di tariffa vista sopra;
- selezione e comunicazione con gli ospiti, prima e durante il soggiorno;
- check-in e check-out;
- pulizie e biancheria fra un soggiorno e l’altro;
- piccola manutenzione e gestione degli imprevisti;
- adempimenti: CIN, comunicazione alla Questura, imposta di soggiorno, flussi regionali;
- rendicontazione periodica al proprietario.
Quello che di norma non è compreso, e va chiarito: utenze, manutenzione straordinaria, sostituzione di arredi e elettrodomestici, spese condominiali, assicurazione, imposte.
Quando conviene fare da soli
Ci sono casi in cui la risposta onesta è che il gestore non serve, e li diciamo anche a chi ci chiama.
La casa è vicina a dove vivi. Se puoi fare un check-in in venti minuti e risolvere una perdita d’acqua nel pomeriggio, il valore aggiunto dell’operativo si riduce parecchio.
La stagione è corta e concentrata. Otto settimane d’estate in una località di mare sono gestibili da una persona organizzata, soprattutto con soggiorni settimanali che riducono i cambi.
Hai tempo e ti piace farlo. Non è un dettaglio: chi si diverte a rispondere agli ospiti lo fa meglio di un servizio distratto.
Diventa poco sostenibile quando la casa è lontana, quando la stagione è lunga con rotazione alta, quando le case sono più di una, o quando la tua disponibilità dipende dal lavoro e non puoi garantire una risposta in un’ora ad agosto.
Le formule a canone fisso
Alcuni operatori propongono un canone fisso annuo: prendono l’immobile in locazione e lo affittano ai turisti. Il rischio di sfitto passa a loro, e in cambio il margine delle stagioni buone resta a loro.
Non è né meglio né peggio: è un’altra distribuzione di rischio e rendimento. Ha però una conseguenza fiscale importante, perché in quella struttura le locazioni brevi sono giuridicamente del gestore, non tue, e questo cambia il conteggio degli immobili per la soglia dei due appartamenti. L’applicabilità della cedolare secca sul canone che percepisci, inoltre, è contestata dall’Agenzia delle Entrate. Il ragionamento completo è in dal terzo immobile scatta la partita IVA.
Le dodici domande da fare prima di firmare
Portale queste a qualunque gestore, noi compresi. Le risposte vanno nel contratto, non nella chiacchierata.
- La commissione si calcola sul lordo o su quale netto, esattamente?
- Le pulizie le paga l’ospite, il proprietario o sono nella commissione?
- Chi incassa dagli ospiti, e con quale tempistica arrivano i soldi a me?
- Quali portali vengono usati, e chi è intestatario degli annunci?
- Chi decide i prezzi, con che frequenza vengono rivisti, e posso vedere lo storico?
- Che rendicontazione ricevo, ogni quanto, e con che dettaglio per immobile?
- Quali adempimenti sono inclusi: CIN, Questura, imposta di soggiorno, flussi regionali?
- Cosa succede in caso di danni: chi valuta, chi anticipa, com’è coperto?
- Posso usare la casa quando voglio e con quanto preavviso?
- Qual è la durata del contratto e il preavviso per uscire?
- Alla fine del rapporto, cosa succede alle prenotazioni già confermate?
- Ci sono costi fissi o di attivazione, oltre alla percentuale?
Se una risposta è vaga su una di queste, non è ancora una risposta.
Come lavoriamo noi
Gestiamo in mandato: la casa resta tua, il contratto con l’ospite è tuo, la cedolare secca resta la tua dove spetta, e blocchi i periodi che ti servono. Non ci sono costi fissi né di attivazione: guadagniamo una percentuale sui ricavi effettivi, quindi guadagniamo quando guadagni tu.
La prima cosa che facciamo non è farti firmare: è venire a vedere la casa e darti una stima di quanto può incassare, con le voci di costo accanto. Se dai conti risulta che gestirla da solo ti conviene, o che quella casa rende di più con un contratto tradizionale, te lo diciamo.
La consulenza è gratuita e non impegna a niente. Se prima vuoi capire come si calcola un rendimento, il metodo è in quanto rende un affitto breve.