Per affittare una casa ai turisti in Sardegna servono due codici, non uno: lo IUN regionale, che apre l’accesso al portale ROSS1000 per la trasmissione dei flussi turistici, e il CIN nazionale del Ministero del Turismo. Non sono alternativi e non si sostituiscono: chi ha solo il CIN è in regola con lo Stato e non con la Regione, chi ha solo lo IUN è nella condizione opposta.
A questi si aggiungono la targa identificativa prevista dalla legge regionale 16/2017, l’imposta di soggiorno decisa dal singolo Comune, e tutti gli obblighi nazionali che valgono ovunque.
I due codici
Lo IUN, identificativo univoco regionale, è il codice con cui la Regione riconosce la struttura. Serve per accedere a ROSS1000, il portale su cui si trasmettono i flussi statistici: arrivi, partenze, tipologia della struttura, dati dei soggiorni. La trasmissione non è una formalità di inizio attività, è un adempimento ricorrente che segue il calendario regionale.
Il CIN è nazionale, obbligatorio dal 1° gennaio 2025, e si richiede gratuitamente sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo con SPID o CIE. Va indicato in ogni annuncio online ed esposto all’esterno dello stabile. La procedura completa è in come si richiede il CIN.
Nell’annuncio vanno indicati entrambi, dove previsto. È il controllo più semplice che un’amministrazione possa fare, perché si effettua guardando un annuncio pubblico.
La targa
La legge regionale 16/2017 prevede che le strutture ricettive operanti sul territorio regionale espongano un’apposita targa identificativa. Le modalità operative sono definite dagli uffici regionali competenti, ed è opportuno verificarle prima dell’apertura: è l’adempimento che i proprietari scoprono più spesso in ritardo, perché non compare nelle guide nazionali.
L’imposta di soggiorno cambia da comune a comune
Questo è il punto dove le guide generiche non servono a niente. In Sardegna l’imposta di soggiorno è decisa con delibera del singolo Comune, e cambiano:
- la tariffa a notte per persona;
- il periodo dell’anno in cui si applica, che in molti comuni costieri copre solo la stagione;
- il numero massimo di notti consecutive tassate;
- le esenzioni, tipicamente per età e per accompagnatori;
- le scadenze di riversamento e rendicontazione.
Due comuni confinanti possono avere regole diverse su tutte e cinque le voci. L’unica fonte affidabile è il regolamento del Comune dove si trova la casa, nella versione in vigore per l’anno in corso.
Chi ospita riscuote l’imposta dall’ospite, rilascia la ricevuta e riversa al Comune secondo il calendario previsto. Non è un costo per il proprietario, ma è denaro di cui risponde: incassarlo e non riversarlo è la fattispecie che genera più contestazioni.
Gli obblighi nazionali, che valgono anche qui
Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, immediata per i soggiorni di una sola notte. È una comunicazione di pubblica sicurezza e non sostituisce ROSS1000, che ha finalità statistica: sono due adempimenti distinti, e vanno fatti entrambi.
Requisiti di sicurezza: estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, da autocertificare per ottenere il CIN.
Fiscalità. Dal 2026 la cedolare secca è al 21% su una sola unità a scelta del contribuente e al 26% su una seconda; oltre due immobili destinati a locazione breve scatta la presunzione di attività d’impresa. Le regole sono nazionali e valgono in Sardegna come altrove: il dettaglio è in normativa affitti brevi 2026.
Cosa rende diversa la Gallura
Gestiamo cinque case fra Santa Teresa Gallura e Porto Quadro, e la differenza rispetto alle nostre zone di montagna non è normativa: è la forma della stagione.
La domanda è concentrata. Luglio e agosto fanno la maggior parte del fatturato, con spalle di stagione in crescita ma ancora corte. Questo ha due conseguenze pratiche che qui pesano più che altrove.
La tariffazione conta doppio. Dove la stagione è lunga, un errore di prezzo a marzo si recupera a settembre. Dove il fatturato si concentra in otto settimane, una tariffa sbagliata a luglio non si recupera più. Nella nostra stima di lavoro la Gallura ha la tariffa media più alta fra le zone che gestiamo, 160 euro, e l’occupazione più bassa dopo l’Elba, 45%: sono i due numeri della stessa medaglia.
Le spalle di stagione vanno costruite. Maggio, giugno e settembre non si riempiono da soli con lo stesso annuncio di agosto: cambiano il tipo di ospite, la durata del soggiorno e il prezzo che è disposto a pagare.
| Tipo di immobile | Lordo indicativo all’anno |
|---|---|
| Bilocale | 12.000–17.000 € |
| Trilocale | 17.000–24.000 € |
| Villa | 25.000–40.000 € |
Tariffa media della zona 160 €, occupazione 45%. Fonte: stima di lavoro A&F Real Estate su portafoglio interno, aggiornata al 31 luglio 2026. L’occupazione è misurata sui giorni di effettiva messa in vendita, non su 365.
Cosa fare, in ordine
- Richiedi lo IUN e attiva l’accesso a ROSS1000.
- Richiedi il CIN sulla banca dati nazionale, dopo aver installato rilevatori ed estintori.
- Verifica targa e modalità di esposizione presso gli uffici regionali.
- Leggi il regolamento comunale sull’imposta di soggiorno del tuo Comune, nella versione in vigore.
- Metti in calendario le comunicazioni ricorrenti: Questura entro 24 ore, flussi ROSS1000, riversamenti dell’imposta.
- Decidi la strategia di prezzo per la stagione, prima di aprire il calendario.
Se hai una casa in Gallura e vuoi sapere quanto può rendere, con che costi e quali adempimenti nel tuo Comune, la consulenza è gratuita e non impegna a niente.