Il 2026 è l’anno in cui affittare casa per brevi periodi ha smesso di essere una faccenda privata. Due norme sono entrate in vigore a pochi mesi di distanza: la legge di bilancio ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti che una persona può affittare restando fuori dal regime d’impresa, e dal 20 maggio le piattaforme comunicano ogni mese alle autorità cosa è stato prenotato e dove. Chi affitta una casa sola cambia poco. Chi ne affitta tre si ritrova imprenditore senza averlo deciso.
Questa è la mappa completa: cosa devi fare, entro quando, e cosa rischi se non lo fai.
Cosa è cambiato il 1° gennaio 2026
La legge 30 dicembre 2025 n. 199, all’articolo 1 comma 17, ha riscritto due cose della disciplina introdotta nel 2017.
La prima riguarda le aliquote. La cedolare secca resta al 21% su una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, scelta dal contribuente, e sale al 26% sulla seconda. La scelta non è una formalità: assegnare il 21% all’immobile che incassa di più vale qualche centinaio di euro l’anno, e si fa in dichiarazione.
La seconda è più pesante. Chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno d’imposta è presunto imprenditore. Non è una soglia oltre la quale conviene aprire la partita IVA: è una presunzione di legge, e comporta partita IVA, contabilità e iscrizione alla gestione previdenziale. Fino al 31 dicembre 2025 la stessa presunzione scattava oltre il quarto immobile.
Il salto da quattro a due ha spostato dentro il regime d’impresa parecchi proprietari che l’anno prima erano semplici privati con tre case. È il cambiamento più grosso degli ultimi anni, e lo abbiamo raccontato per esteso in cosa succede dal terzo immobile.
Che cos’è una locazione breve, esattamente
Vale la pena fissare il perimetro, perché tutto il resto discende da qui. Secondo l’articolo 4 del D.L. 50/2017 è locazione breve il contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, su immobili a uso abitativo situati in Italia.
Contano le unità immobiliari, non le stanze: un appartamento affittato camera per camera resta un immobile solo. Il contratto sotto i 30 giorni non si registra. La base imponibile della cedolare è l’intero corrispettivo, senza l’abbattimento forfettario del 5% che spetta alle locazioni ordinarie.
Il CIN, e le sanzioni che quasi nessuno legge
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per ogni unità destinata a locazione breve o turistica. Si chiede gratuitamente sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE, e va esposto in ogni annuncio online e all’esterno dello stabile.
Le sanzioni dell’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 sono queste:
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Immobile offerto in locazione senza CIN | da 800 a 8.000 € |
| CIN non indicato nell’annuncio | da 500 a 5.000 €, più rimozione dell’annuncio |
| CIN non esposto all’esterno dello stabile | da 500 a 5.000 € |
| Rilevatori di gas e monossido o estintori mancanti | da 600 a 6.000 € per violazione |
| Mancata SCIA, quando l’attività è imprenditoriale | da 2.000 a 10.000 € |
Fonte: D.L. 145/2023, art. 13-ter. Importi verificati ad agosto 2026.
Il CIN non viene rilasciato senza l’autocertificazione dei requisiti di sicurezza: estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. Sono poche centinaia di euro di attrezzatura, ed è la parte dell’adempimento che si chiude in un pomeriggio. La procedura completa è in come si ottiene il CIN.
In Lombardia il CIN si affianca al CIR regionale, in Sardegna allo IUN e alla trasmissione dei flussi su ROSS1000. Sono adempimenti distinti: averne uno non esonera dall’altro.
Dal 20 maggio 2026 le piattaforme parlano con lo Stato
Il Regolamento (UE) 2024/1028 si applica in tutti gli Stati membri dal 20 maggio 2026. Essendo un regolamento e non una direttiva non ha richiesto una legge italiana di recepimento: è entrato in vigore così com’è.
Cosa comporta: Airbnb, Booking, Vrbo e le altre piattaforme trasmettono mensilmente all’autorità nazionale competente, in Italia il Ministero del Turismo attraverso la BDSR, i dati di ogni annuncio. Notti vendute, numero di ospiti, indirizzo dell’immobile, URL dell’annuncio e numero di registrazione.
Per un proprietario in regola non cambia niente nella pratica quotidiana. Cambia il fatto che le notti dichiarate e le notti comunicate dalla piattaforma sono adesso due dati confrontabili, in automatico e per tutti. Il dettaglio è in cosa cambia con il Regolamento UE.
Gli obblighi che non sono cambiati, e che si dimenticano lo stesso
Comunicazione degli ospiti alla Questura. I dati di ogni ospite vanno trasmessi tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per i soggiorni di una sola notte la comunicazione è immediata. È un obbligo di pubblica sicurezza, non fiscale, ed è da lì che partono molti controlli.
Imposta di soggiorno. Dove il Comune la prevede va riscossa dall’ospite e riversata con rendicontazione periodica. Le tariffe cambiano da comune a comune e spesso per stagione: a Bormio, per dire, l’alta stagione invernale e quella estiva hanno importi diversi dal resto dell’anno, e l’imposta si applica fino a un tetto di notti consecutive.
Ritenuta del 21% da parte degli intermediari. Quando l’intermediario incassa il corrispettivo applica una ritenuta del 21% e la versa con il codice tributo 1919 entro il 16 del mese successivo. I dati dei contratti vanno all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo. Per il proprietario la ritenuta è un acconto, non una tassa in più: si scala in dichiarazione.
Requisiti di sicurezza. Estintori e rilevatori, già visti sopra, con sanzione per ciascuna violazione riscontrata.
Lo scadenzario, in una tabella
| Adempimento | Chi lo fa | Quando |
|---|---|---|
| Richiesta CIN sulla BDSR | Proprietario o gestore delegato | Prima di pubblicare l’annuncio |
| CIN in ogni annuncio e all’esterno | Proprietario o gestore | Sempre |
| Comunicazione ospiti su Alloggiati Web | Chi ospita | Entro 24 ore dall’arrivo |
| Flussi statistici regionali (ROSS1000 e analoghi) | Chi ospita | Secondo il calendario regionale |
| Imposta di soggiorno | Chi ospita | Secondo il regolamento comunale |
| Versamento ritenuta 21%, codice tributo 1919 | Intermediario | Entro il 16 del mese successivo |
| Trasmissione dati contratti all’Agenzia | Intermediario | Entro il 30 giugno dell’anno dopo |
| Dichiarazione dei redditi e scelta della cedolare | Proprietario | Nei termini ordinari |
Cosa fare adesso, in ordine
- Conta gli immobili che hai destinato o intendi destinare ad affitto breve quest’anno. Se sono tre o più, il discorso non è più fiscale ma di forma giuridica dell’attività, e va affrontato con il commercialista prima di firmare qualunque cosa.
- Verifica il CIN di ogni unità e controlla che compaia in tutti gli annunci, su tutti i portali. È l’irregolarità più facile da contestare, perché si vede da fuori senza accedere ai tuoi dati.
- Controlla i dispositivi di sicurezza: estintori a norma e rilevatori funzionanti in ogni unità.
- Metti in fila le comunicazioni: Questura entro 24 ore, flussi regionali, imposta di soggiorno. Sono le tre che generano più sanzioni per semplice dimenticanza.
- Scegli su quale immobile applicare il 21%: quello che incassa di più.
Il punto onesto
Nessuno di questi adempimenti è complicato preso da solo. Diventano un problema quando si sommano, perché sono sette scadenze che rispondono a quattro amministrazioni diverse e nessuna avvisa quando ne salti una. Il costo vero non è la sanzione: è che smetti di guardare prezzi e occupazione, cioè le uniche due cose che decidono quanto rende la casa.
Questa parte la facciamo noi per i proprietari che gestiamo, dal CIN alla comunicazione degli ospiti. Se vuoi capire quanto può rendere il tuo immobile e cosa comporta metterlo a reddito nella tua zona, la consulenza è gratuita e non impegna a niente.