Nel 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi ha due aliquote: 21% su una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, scelta dal contribuente, e 26% su una seconda. Oltre due immobili destinati ad affitto breve la cedolare non si pone nemmeno, perché scatta la presunzione di attività d’impresa introdotta dalla legge 199/2025.
Sembra una differenza da poco. Su un immobile che incassa 20.000 euro l’anno, cinque punti di aliquota sono mille euro: la scelta di quale casa mettere al 21% è la decisione fiscale più redditizia che un proprietario con due immobili prende in tutto l’anno, e si fa con una casella in dichiarazione.
Le aliquote, in chiaro
| Immobile | Aliquota 2026 |
|---|---|
| Primo, a scelta del contribuente | 21% |
| Secondo | 26% |
| Dal terzo | La cedolare non si applica: presunzione di attività d’impresa |
Fonte: legge 199/2025, art. 1 comma 17. Verificato ad agosto 2026.
Una precisazione utile a chi ha letto commenti discordanti nei mesi scorsi. Durante il passaggio parlamentare della manovra sono circolate versioni del testo che prevedevano un’aliquota del 30% per la terza e la quarta unità. Quella previsione convive male con la presunzione d’impresa che scatta già dal terzo immobile, e il coordinamento fra le due regole non è ancora stato chiarito da un documento di prassi dell’Agenzia. In pratica, per chi resta nel perimetro non imprenditoriale le aliquote da considerare sono due: 21% e 26%.
Su cosa si calcola
Sull’intero corrispettivo, lordo. È il punto che sorprende chi arriva dalle locazioni ordinarie:
- non c’è l’abbattimento forfettario del 5% previsto per gli affitti tradizionali;
- non si deducono i costi: né pulizie, né biancheria, né commissioni dei portali, né utenze, né manutenzioni;
- se le pulizie sono addebitate all’ospite e transitano da te, concorrono al corrispettivo.
La cedolare sostituisce IRPEF e addizionali regionali e comunali su quel reddito. Il contratto sotto i 30 giorni non si registra, quindi imposta di registro e bollo non entrano nel discorso.
Come si sceglie l’immobile al 21%
La regola pratica è una sola: quello che incassa di più nell’anno.
Esempio con due appartamenti che nel 2026 hanno incassato 22.000 e 9.000 euro lordi.
| Scelta | Imposta |
|---|---|
| 21% sul più redditizio (22.000), 26% sull’altro (9.000) | 4.620 + 2.340 = 6.960 € |
| 21% sul meno redditizio (9.000), 26% sull’altro (22.000) | 1.890 + 5.720 = 7.610 € |
Differenza: 650 euro, per una scelta che costa trenta secondi. L’esempio è aritmetico, non una stima di mercato: sostituisci i tuoi incassi reali e il rapporto non cambia.
Due avvertenze. La scelta si fa a consuntivo, in dichiarazione, quando gli incassi dell’anno sono noti: non serve deciderla a gennaio. E va rifatta ogni anno, perché l’immobile che incassa di più può cambiare, soprattutto quando uno dei due è in una località a stagione singola.
La ritenuta del 21% dei portali
Quando l’incasso passa da un intermediario, quello applica una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo e la versa allo Stato con il codice tributo 1919 entro il 16 del mese successivo. Entro il 30 giugno dell’anno dopo trasmette all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti.
Non è una tassa in più. È un acconto sull’imposta che devi comunque: in dichiarazione lo scali da quanto dovuto. Le due conseguenze pratiche sono che il denaro te lo trovi trattenuto molto prima della scadenza fiscale, e che l’Agenzia conosce già i tuoi incassi da quel canale.
Sull’immobile a cui hai assegnato il 26%, la ritenuta del 21% coprirà solo una parte dell’imposta: il saldo lo versi tu. È il conguaglio che sorprende più spesso chi ha due case.
Quando la cedolare non conviene
La cedolare è opzionale. Non conviene sempre.
Il reddito assoggettato a cedolare esce dal reddito complessivo IRPEF, e questo ha due effetti opposti. Da un lato non fa salire di scaglione. Dall’altro, se il tuo reddito complessivo è basso, può lasciarti senza capienza per usare le detrazioni a cui avresti diritto: ristrutturazioni, spese mediche, familiari a carico. Detrazioni che non trovano capienza si perdono.
Il caso tipico è il pensionato con pensione modesta e un appartamento affittato ai turisti, che ha in corso una detrazione edilizia decennale. Lì il confronto va fatto davvero, con i due calcoli affiancati.
C’è anche un effetto sull’ISEE e sulle prestazioni collegate al reddito, che il commercialista valuta insieme al resto.
Quello che cambia se superi i due immobili
Dal terzo immobile destinato a locazione breve nello stesso anno si esce dal regime dei redditi fondiari e si entra nell’attività d’impresa: partita IVA, contabilità, contributi previdenziali. La cedolare secca non c’entra più.
Il rovescio della medaglia è che da imprenditore i costi si deducono, e su un immobile con molte spese operative il conto non è automaticamente peggiore. Il ragionamento completo, con la tabella del prima e dopo, è in dal terzo immobile scatta la partita IVA.
In sintesi operativa
- Se hai un immobile: 21%, nessuna scelta da fare.
- Se ne hai due: 21% su quello che incassa di più, 26% sull’altro, deciso in dichiarazione sui dati consuntivi.
- Se ne hai tre o più: non è più una questione di aliquota, è una questione di forma dell’attività.
- In ogni caso: tieni i conteggi per immobile durante l’anno, non a dicembre. Senza incassi separati per unità la scelta del 21% la fai a occhio.
Noi teniamo la contabilità per immobile e mandiamo ai proprietari un rendiconto per casa, che a fine anno è esattamente il numero che serve al commercialista per fare questa scelta. Se vuoi capire quanto potrebbe incassare il tuo immobile, e con che costi, la consulenza è gratuita.
Il quadro completo degli obblighi 2026, oltre alle tasse, è in normativa affitti brevi 2026.