Se quest’anno hai destinato ad affitto breve tre appartamenti, per la legge italiana non sei più un privato che arrotonda: sei un imprenditore. Non è una soglia di convenienza, è una presunzione. La legge 199/2025, all’articolo 1 comma 17, stabilisce che oltre due unità immobiliari destinate a locazione breve nello stesso anno d’imposta l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e iscrizione alla gestione previdenziale.
Fino al 31 dicembre 2025 la stessa presunzione scattava oltre il quarto immobile. La soglia si è dimezzata da un anno all’altro, e ha portato dentro il regime d’impresa una fascia di proprietari che non stava progettando niente del genere: chi ha la casa di famiglia, quella al mare e il bilocale ereditato.
Come si contano gli immobili
Il conteggio è più semplice di quanto sembri, ma ha tre punti dove ci si sbaglia.
Si contano le unità immobiliari, non le stanze. Un trilocale affittato camera per camera a tre ospiti diversi resta un’unità sola. Questo è il chiarimento che salva molti host di città.
Si contano per periodo d’imposta. Non conta quante case possiedi, conta quante ne hai destinate alla locazione breve in quell’anno. Una casa tenuta sfitta tutto l’anno non entra nel conteggio; una affittata per due settimane sì.
Non si contano gli immobili che affitta qualcun altro. Se un tuo immobile è concesso in comodato e a locarlo è il comodatario, quella locazione è sua, non tua. Vale anche al contrario: le case che tu affitti in qualità di conduttore o comodatario contano nel tuo conteggio, anche se non sei il proprietario.
Restano dei punti aperti che l’Agenzia delle Entrate non ha ancora chiarito con una circolare. Il più frequente riguarda la comproprietà: due coniugi comproprietari di quattro appartamenti si trovano davanti a un conteggio che la norma non risolve in modo esplicito. Finché non arriva un documento di prassi, la posizione va costruita con il commercialista e documentata.
Cosa cambia concretamente il giorno in cui superi la soglia
Il passaggio non è un cambio di aliquota, è un cambio di natura dell’attività.
| Fino a due immobili | Dal terzo | |
|---|---|---|
| Inquadramento | Privato, reddito fondiario | Attività d’impresa |
| Tassazione | Cedolare secca 21% e 26% | Reddito d’impresa, IRPEF a scaglioni o regime forfettario se ne ricorrono i requisiti |
| Partita IVA | No | Sì |
| Contributi | Nessuno | Iscrizione alla gestione previdenziale |
| Contabilità | Nessuna | Registri, dichiarazione IVA, adempimenti periodici |
| Avvio attività | Nessuna comunicazione | SCIA al Comune, sanzione da 2.000 a 10.000 € se manca |
| Costi deducibili | No | Sì, come costi d’impresa |
L’ultima riga è l’unica buona notizia, e non è piccola. Da privato con cedolare secca paghi l’imposta sull’intero incasso, senza dedurre niente: né le pulizie, né le commissioni dei portali, né la caldaia rotta. Da imprenditore i costi si deducono. Su un immobile con molti costi operativi il conto può perfino chiudersi meglio di prima: dipende dai numeri, e va fatto prima di decidere, non dopo.
Da quando scatta l’obbligo
Nel momento in cui inizia la locazione del terzo immobile, non il 1° gennaio successivo. Se cominci l’anno con due appartamenti e ne apri un terzo a settembre, l’apertura della partita IVA si colloca lì, e la data di inizio attività può coincidere con la data di inizio della terza locazione.
È la ragione per cui questa decisione va presa prima di pubblicare il terzo annuncio, non dopo il primo ospite.
Il contratto con il gestore cambia il conteggio
Qui sta il punto che quasi nessuno spiega ai proprietari, e che invece decide tutto.
Il conteggio segue chi è giuridicamente il locatore, non chi materialmente lavora sull’immobile.
Con un mandato, anche con rappresentanza, il property manager agisce per tuo conto: il contratto con l’ospite è tuo, l’incasso è tuo, il reddito è tuo. Tutte le locazioni contano nella tua soglia. È la formula più diffusa in Italia, ed è quella che usiamo anche noi: il proprietario resta il locatore, con la cedolare secca dove spetta e la piena disponibilità della casa.
Con un contratto di locazione al gestore, invece, il gestore prende l’immobile in affitto da te con un contratto ordinario di durata superiore ai 30 giorni e poi lo subloca agli ospiti. In quel caso le locazioni brevi sono giuridicamente sue: il conteggio ricade su di lui, e tu percepisci un canone fisso.
Sembra la soluzione ovvia per chi ha quattro case. Prima di considerarla tale, tre avvertenze serie:
- Cambia il tuo reddito, non solo la sua etichetta. Passi da un incasso variabile legato all’occupazione a un canone fisso. Il gestore si prende il rischio di sfitto e, giustamente, si prende anche il margine che quel rischio remunera. Nelle stagioni buone incassi meno di quanto avresti incassato.
- L’applicabilità della cedolare secca su quel canone è contestata. L’Agenzia delle Entrate la nega quando il conduttore è un’impresa che sublocherà; la giurisprudenza si è espressa anche in senso opposto e la questione non è chiusa. Non è un dettaglio: è l’aliquota su tutto il tuo incasso.
- La sostanza deve corrispondere alla forma. Un contratto di locazione scritto per apparire tale, ma gestito nei fatti come un mandato, è riqualificabile. Con i dati che dal 20 maggio 2026 le piattaforme trasmettono ogni mese, la ricostruzione di chi ospita davvero è diventata molto più semplice per l’amministrazione.
La scelta fra le due formule è una decisione fiscale e patrimoniale, non commerciale. Vale la pena portarla al commercialista con i numeri veri della tua casa in mano.
Quello che non funziona
Due strade che vengono in mente a tutti e che è meglio scartare subito.
Intestare una casa a un familiare per restare sotto soglia. Funziona solo se l’intestazione è reale: proprietà effettiva, incasso che arriva davvero a quella persona, dichiarazione a suo nome. Un’intestazione di comodo è un’operazione priva di sostanza economica, contestabile come abuso del diritto, e con i dati mensili delle piattaforme il quadro di chi gestisce cosa è ricostruibile.
Aspettare la circolare. L’assenza di chiarimenti su comproprietà e casi limite non sospende la norma. La presunzione è in vigore dal 1° gennaio 2026 e si applica all’anno d’imposta in corso.
Come decidere, con ordine
- Conta. Quante unità hai destinato ad affitto breve nel 2026, comprese quelle affittate poche settimane.
- Se sei a due, tieni il conto. La terza casa non è una decisione operativa, è un cambio di regime. Va pianificata.
- Se sei a tre o più, fai due conti prima di spaventarti. Somma i costi che oggi non deduci: pulizie, biancheria, commissioni dei portali, utenze, manutenzioni, il compenso del gestore. Su alcuni immobili la deducibilità copre buona parte del maggior carico.
- Porta i numeri al commercialista, non la domanda generica. La risposta cambia con il reddito complessivo, il numero di case e quanto incassano.
- Decidi prima di aprire la terza casa, non dopo.
Dove ci stiamo noi
Noi gestiamo case in mandato: il proprietario resta il locatore, e questo significa che le sue locazioni contano nella sua soglia. Lo diciamo prima di firmare, perché a un proprietario con tre immobili la cosa interessa più di qualunque percentuale di commissione.
Quello che possiamo fare è la parte operativa e gli adempimenti — annunci, prezzi, ospiti, pulizie, CIN, comunicazioni — e darti i numeri reali della tua zona per capire se e quanto la terza casa ha senso. La consulenza è gratuita: ti diciamo quanto può rendere l’immobile e quali costi comporta, poi la scelta fiscale la fai con il tuo commercialista.
Se prima vuoi il quadro completo degli obblighi 2026, sta tutto in normativa affitti brevi 2026.