Dal 20 maggio 2026 si applica in tutta l’Unione europea il Regolamento (UE) 2024/1028: le piattaforme di locazione a breve termine trasmettono ogni mese alle autorità nazionali i dati di attività di ogni annuncio. In Italia l’autorità competente è il Ministero del Turismo, che li riceve attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive.
Per un proprietario in regola non nasce nessun nuovo adempimento. Cambia un’altra cosa, e non è piccola: quanto è facile verificare quello che dichiari.
Che cosa prevede, in concreto
Il regolamento impone obblighi alle piattaforme, non ai locatori. Airbnb, Booking, Vrbo e le altre devono:
- raccogliere e verificare il numero di registrazione dell’unità, che in Italia è il CIN;
- trasmettere mensilmente all’autorità nazionale i dati di attività di ogni annuncio;
- rimuovere o sospendere gli annunci privi di un numero di registrazione valido.
I dati trasmessi comprendono il numero di notti vendute, il numero di ospiti, l’indirizzo dell’unità, l’URL dell’annuncio e il numero di registrazione.
Essendo un regolamento e non una direttiva, non ha richiesto una legge italiana di recepimento: è entrato in vigore così com’è, alla data prevista, in tutti gli Stati membri contemporaneamente.
Perché è un cambiamento vero
Fino a ieri il fisco aveva già due canali di informazione sugli affitti brevi: la comunicazione annuale dei dati dei contratti da parte degli intermediari, entro il 30 giugno dell’anno successivo, e la ritenuta del 21% versata mensilmente con il codice tributo 1919.
Adesso se ne aggiunge un terzo, con tre caratteristiche che gli altri non avevano.
È mensile, non annuale. La distanza fra quello che succede e quando l’amministrazione lo sa passa da un anno e mezzo a poche settimane.
È per annuncio, non per contribuente. Il dato arriva già agganciato all’immobile tramite il CIN, quindi non richiede di essere ricostruito.
È europeo. Un immobile italiano affittato attraverso una piattaforma con sede in un altro Stato membro rientra nello stesso flusso.
Il risultato pratico è che le notti dichiarate al fisco e le notti comunicate dalla piattaforma diventano due grandezze confrontabili in automatico, per tutti, ogni mese.
Cosa deve fare un proprietario
Poco, ma va fatto bene.
- Verifica che il CIN esista per ogni unità e sia quello giusto: attribuito a quella specifica unità immobiliare, con i dati catastali corretti.
- Controlla che compaia in ogni annuncio, su ogni portale. Un CIN presente su Airbnb e assente su Booking è un annuncio non conforme, esposto alla sospensione oltre che alla sanzione da 500 a 5.000 euro.
- Controlla che i dati in banca dati siano aggiornati: posti letto, tipologia, indirizzo. Un’incoerenza fra quello che risulta al Ministero e quello che risulta dall’annuncio è esattamente il tipo di segnale che un controllo automatico intercetta.
- Tieni la contabilità delle notti per immobile. Se un giorno qualcuno confronta le tue notti con quelle della piattaforma, il confronto deve tornare. Se gestisci più unità e tieni un solo registro cumulativo, quel confronto non lo puoi fare nemmeno tu.
La procedura per ottenere il codice, se non ce l’hai, è in come si richiede il CIN.
Un effetto che riguarda chi ha più case
Dal 1° gennaio 2026 chi destina ad affitto breve più di due appartamenti è presunto imprenditore, con obbligo di partita IVA. Il regolamento europeo non c’entra con quella norma, ma la rende molto più semplice da applicare: il numero di unità che una stessa persona ha in locazione breve, prima ricostruibile solo incrociando dichiarazioni, adesso emerge dai dati mensili degli annunci.
Chi contava sulla difficoltà del controllo per restare sotto soglia sulla carta ha perso quel margine. Il tema è sviluppato in dal terzo immobile scatta la partita IVA.
Quello che il regolamento non fa
Vale la pena dire anche il contrario, perché in giro si legge di tutto.
Non introduce limiti al numero di notti affittabili: quelli, dove esistono, sono decisi da leggi nazionali o da regolamenti comunali. Non impone nuove tasse. Non obbliga il proprietario a comunicare niente di suo: la trasmissione è a carico delle piattaforme. Non riguarda gli affitti gestiti fuori dalle piattaforme, per i quali però restano tutti gli altri obblighi.
In pratica
Il regolamento premia chi era già in ordine e mette pressione a chi contava sull’opacità. Per il primo gruppo l’effetto netto è perfino positivo: un mercato dove tutti hanno il CIN e tutti dichiarano è un mercato dove la concorrenza si fa sulla qualità della casa e non sul risparmio fiscale di chi non dichiara.
Per le case che gestiamo teniamo CIN, banca dati e contabilità delle notti per singolo immobile, che è esattamente il formato in cui quei dati vanno confrontati. Se vuoi capire a che punto sei e quanto può rendere il tuo immobile, la consulenza è gratuita.